O falecimento de um ente querido já é um momento delicado por si só, mas pode se tornar ainda mais complicado quando surgem problemas com a documentação dos bens deixados. Uma dúvida muito comum entre herdeiros é: é possível fazer inventário com imóvel irregular?
A resposta é sim — porém, com ressalvas importantes.
O que é um imóvel irregular?
Um imóvel irregular é aquele que apresenta algum tipo de pendência ou inconsistência documental. Os casos mais comuns envolvem:
- Falta de escritura pública;
- Ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis;
- Construções sem alvará ou habite-se;
- Divergências entre o que está no registro e a realidade do imóvel;
- Imóvel ainda em nome de terceiros (ex-donos ou parentes já falecidos).
Essas irregularidades podem dificultar ou até impedir a partilha formal no inventário, seja judicial ou extrajudicial.
É possível incluir um imóvel irregular no inventário?
Sim, o imóvel pode ser incluído no inventário mesmo com pendências, mas ele não poderá ser transferido formalmente aos herdeiros enquanto não for regularizado. Isso significa que o bem será arrolado entre os bens deixados pelo falecido, mas sua partilha poderá depender da regularização prévia ou posterior à conclusão do inventário.
Em alguns casos, o juiz autoriza a continuidade do processo e determina que a regularização seja feita pelos herdeiros após o inventário, especialmente quando não há litígio.
Quais as consequências de um imóvel irregular no inventário?
Ter um imóvel irregular pode gerar diversas complicações, como:
- Atraso na conclusão do inventário;
- Impossibilidade de lavrar a escritura pública de partilha (no inventário extrajudicial);
- Dificuldade de registrar a partilha no cartório de imóveis;
- Impedimento de venda do bem até que esteja regularizado;
- Problemas com o ITCMD (imposto sobre herança), que depende da avaliação do bem.
Como resolver?
A recomendação é que, paralelamente ao inventário, os herdeiros iniciem o processo de regularização do imóvel. Algumas soluções comuns incluem:
- Fazer a escritura pública de compra e venda (se o falecido comprou, mas nunca formalizou);
- Regularizar construções junto à prefeitura (emissão de habite-se);
- Atualizar matrícula do imóvel e retificar registros antigos;
- Promover usucapião (judicial ou extrajudicial) nos casos cabíveis;
- Recolher tributos em atraso e ajustar dados cadastrais.
Em alguns casos, o inventário é suspenso até que a regularização ocorra. Por isso, contar com um advogado especialista em inventários e regularização imobiliária é essencial.
É possível fazer inventário extrajudicial com imóvel irregular?
O inventário extrajudicial, feito diretamente no cartório, exige que todos os bens estejam devidamente documentados e regularizados. Se houver um imóvel irregular, ele pode inviabilizar o inventário extrajudicial, forçando os herdeiros a optarem pela via judicial.
Contudo, é possível, em alguns casos, iniciar o inventário extrajudicial com os bens regulares e deixar o imóvel irregular para ser regularizado e partilhado posteriormente — desde que todos estejam de acordo.
Conclusão.
Embora seja possível incluir um imóvel irregular no inventário, a falta de regularização pode travar o processo ou impedir a transmissão da propriedade aos herdeiros. A boa notícia é que existem soluções jurídicas e administrativas para cada tipo de irregularidade. O ideal é buscar orientação especializada o quanto antes para evitar atrasos e garantir segurança na partilha dos bens.
